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3VV Entrevista: João Mansur

João Carlos Falbo Mansur é economista pela FAAP e contador pela FACESP. Tem ainda dois MBAs (Master Business Administration), um pelo Instituto Mauá de Tecnologia em Corporate Finance e outro em Administração e Negócios pela FGV.

Mansur, como é mais conhecido, é ainda executivo da WTorre (http://www.wtorre.com.br/), empresa que está responsável pela reforma do Palestra Itália para transformá-lo em uma Arena nos padrões FIFA.

Aos 37 anos, casado, com três filhos, Mansur viu sua vida profissional e pessoal dar uma reviravolta quando há pouco mais de um ano conheceu alguns diretores da SE Palmeiras e iniciou uma discussão sobre como viabilizar a Arena Palestra.

Hoje ele é o principal responsável pela coordenação e execução deste tão importante projeto para o palmeirense (no particular) e para a cidade de São Paulo (de maneira geral).Ah, faltou dizer que ele é palmeirense…

Amigos do 3VV, com vocês, João Mansur falando da Arena Palestra.
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Terceira Via Verdão (3VV): Como esse projeto chegou até você e à WTORRE?

João Mansur (JM): Minha especialização profissional, nos últimos anos, vem do mercado imobiliário. Eu era o responsável pela área imobiliária de um banco de investimentos.Entendi que poderíamos transformar o projeto da Arena, em um projeto imobiliário, voltado a pessoas físicas e jurídicas, mas com o viés em “entertainment” não apenas de uso ou locação, como a maioria dos projetos está baseada, ou somente no modelo voltado a futebol. Nesse caso poderíamos viabilizar esse sonho.

Desenvolvemos uma ótima conversa entre o banco que eu trabalhava e o Palmeiras.

Em outubro de 2007 este banco resolveu sair da área imobiliária e de imediato fui comunicar o fato à gestão da SE Palmeiras. No primeiro momento, eles ficaram preocupados, pois estavam muito empolgados com a possibilidade de ter um nome de peso, capitaneando o projeto.


Respondi a eles que poderia levar este projeto a outro grande parceiro e que precisaria do apoio deles. Como eu já tinha uma relação muito boa e de alta credibilidade com a WTORRE, em virtudes de outros projetos e de nosso conhecimento do mercado imobiliário, apresentei o projeto a três diretores: Antonio Paulo Magalhães, Solano Neiva e Luis Davantel.

Eles se colocaram a disposição para fazer um estudo preliminar (o que eu já tinha desenvolvido), mas tinham que superar um “trauma” interno, gerado pela péssima experiência com o Corinthians.


Mostrei que o projeto estava sendo capitaneado por nomes como o Prof. Belluzzo, Cyrillo (engenheiro calculista de renome no mercado imobiliário) … a recepção na WTORRE foi muito positiva. Uma das frases que mais marcaram as negociações foi:

“Um clube é feito de pessoas, e as pessoas que estamos
tratando possuem o maior gabarito pessoal e profissional,
que jamais colocariam suas reputações em risco,
por conta de um sonho”.


Depois disto, a história é conhecida… Assinamos o memorando de entendimentos em 13 de Dezembro e devemos, se tudo correr como estamos trabalhando, iniciar as obras no segundo semestre.

3VV: Qual seu papel nesse projeto?

JM: Como disse acima, eu tenho a relação com a WTORRE mas também tenho o “chapéu” verde; ou seja sou parte da comissão interna de trabalho do Palmeiras no projeto Arena e todo link entre Palmeiras e WTORRE passa na minha mão (Mansur também é sócio do Palmeiras).

3VV: Eu já ouvi de você mesmo uma frase do tipo “a Arena será algo de mais moderno em termos de futebol mundial”. Exatamente o que isso significa?

JM: Não vamos falar apenas em futebol e sim e um centro de eventos, para múltiplos usos.
Futebol tem uma utilização entre 40 a 50 vezes por ano. Como você mantém um centro moderno, em um ano de 360 dias e abrindo apenas 50 vezes por ano? Certamente não sobrevivem; por este motivo os estádios do Brasil estão sucateados e não têm estrutura para nenhum tipo de utilização alem do futebol.

Nosso conceito, apoiado no padrão estabelecido pela Amsterdam Arena (nosso parceiro no projeto) é de uma arena multiuso, com várias aplicações, onde “até se joga futebol”, atendendo aos padrões exigidos pela FIFA para as grandes competições internacionais, como a copa do mundo.

Mas vale lembrar o seguinte: Copa do Mundo não é objetivo, e sim conseqüência.


3VV: Na sua visão e experiência, qual a importância desse projeto para o futebol brasileiro (de maneira geral) e para a SE Palmeiras (em particular)?

JM: Vamos ter o primeiro estádio coberto, com teto retrátil da América Latina, onde poderemos receber eventos de 50 até 60 mil (usando o gramado).

A Arena será certamente o palco dos maiores e melhores shows que vão passar por São Paulo, pois não temos um centro de eventos (coberto), como este.

Além disto, a proximidade com o metrô, com a Marginal e a facilidade de 7.000 vagas no complexo e entorno, vão transformar a Arena Palestra em uma espécie de MADISON SQUARE GARDEN (o melhor centro de eventos, na maior cidade do continente – http://www.thegarden.com/about/index.html ).


3VV: Qual o status do projeto hoje?

JM: Estamos na reta final de alinhamento do processo aprovado na prefeitura de São Paulo e também das necessidades de modificações, para que seja estabelecida uma arena multiuso, não apenas um estádio de futebol coberto.

3VV: Havia uma previsão de início da obra em julho desse ano. Conseguirão cumprir essa meta?

JM: Estamos perseguindo este prazo.

3VV: Qual o prazo para encerrar as obras?

JM: Para a entrega da Arena e instalações sociais do clube, estimamos em três anos.

3VV: Por quanto tempo o campo ficará fechado para jogos?

JM: Ainda não temos esta expectativa.

3VV: Mas a construção permitirá que se realizem os jogos normalmente? Se sim, como conciliar construção com jogos?

JM: Muito difícil prever, pois estamos estudando várias alternativas para não causar muito impacto nem no cotidiano do clube social, nem no cotidiano da equipe de futebol.

3VV: Como será o processo interno no clube para aprovação do modelo de negócios por parte do Conselho? Você acha que pode haver problemas por parte dos Conselheiros?

JM: Estamos preparando o projeto que significa a independência financeira do Palmeiras. Nossos antecessores, já fizeram um clube secular.

Estamos fazendo um projeto para os próximos 100 anos. Eu acredito que nenhum conselheiro, em sua sã consciência, deva ser contra um projeto que libere completamente a dependência do clube social e do futebol de qualquer tipo de contratempo, como patrocínio de camisa, televisão, etc. Além disto, o clube será 100% reformado, transformando-se no clube com as instalações mais novas de São Paulo.

Difícil acreditar que alguém pode ser contra isto. Não se trata de um projeto da diretoria X ou Y, é um projeto do CLUBE, da CIDADE, do Estado de São Paulo e todo Palmeirense, alem de ter orgulho disto, deve se sentir privilegiado por ver parte da história ser escrita.

3VV: Você já pode adiantar alguma coisa em como será esse modelo de negócios PALMEIRAS-WTORRE-Amsterdam Arena Advisory? O prazo é de 30 anos?

JM: Estamos estudando a melhor forma para todas as partes.

É um casamento, todos têm que ganhar e se sentir bem. Os detalhes financeiros ainda não foram totalmente detalhados então seria prematuro falar algo a respeito disso nesse momento.

3VV: Qual será a capacidade final da arena? É realmente de 42 mil lugares?

JM: Entre 42 e 45 mil lugares para evento de futebol e até 60 mil para eventos que usem o gramado.

3VV: Alguns torcedores questionaram no blog se não seria mais fácil a aprovação pela CBF da arena Palestra Itália como uma das sedes da Copa do Mundo de 2014 se a capacidade de público fosse de 50.000 ou mais. Faz sentido pensar em uma arena com 50 mil lugares?

JM: Não, a FIFA exige o mínimo de 40 mil lugares para partidas internacionais, menos as aberturas e fechamentos de Copa do Mundo. Uma arena acima de 40 mil lugares NÃO É RENTÁVEL.

3VV: Qual será o impacto para o torcedor palmeirense em termos de conforto e experiência de assistir aos jogos?

JM: Padrão Europeu. Impossível comparar, não tem nada semelhante, ou ao menos, não temos nada que passe perto do que será a nossa Arena.

3VV: A ampliação do número de lugares será por intermédio da criação de um anel superior? Quais as capacidades do anel inferior e do anel superior?

JM: Será feito um edifício de camarotes e um anel superior.

3VV: O anel da arquibancada do estádio não será fechado na parte das piscinas?

JM: Não, vamos continuar no formato FERRADURA, que é o mais adequado para eventos múltiplos, como shows.

3VV: Algumas pessoas defendem o fechamento do anel, assim aumentando a sua capacidade para no mínimo de 50 mil lugares. Para utilização da arena multiuso, deveria aí pensar em instalar um palco móvel de fácil montagem e desmontagem. O que você acha dessa idéia?

JM: Lembre-se que existe um clube social em torno da Arena. Fechar o anel significa mudar as piscinas de lugar, ou seja, significa impacto de custo maior. Uma ferradura, como a atual, faz com que tenhamos um palco FIXO naquela parte do campo e ainda assim, podemos deixar os sócios felizes com um dos melhores parques aquáticos do Brasil. Além disso o estádio acima de 40 mil lugares, como dito anteriormente, não é rentável.

3VV: Quais serão os demais benefícios para os torcedores? Além das cadeiras numeradas cobertas, estacionamento, restaurantes, etc. Maior número de entradas?

JM: Estar no melhor estádio do continente, não tem preço… os benefícios, você colocou quase todos acima….faltou mencionar a SEGURANÇA.

3VV: Você já pode adiantar como seria o modelo de segurança do estádio? Nessa fase atual do projeto discute-se o aparato eletrônico ou ainda é cedo?

JM: Segurança é o charme desta arena. As câmeras estarão em todos os cantos e farão gravações durante 24 horas. Vândalos e pessoas que gostam de confusão não terão vez, pois pretendemos, além da segurança privada, ter um convênio com a polícia para identificar os vândalos e encrenqueiros e com base nas imagens, entregar as provas para a polícia. Todo o entorno da Arena e o clube social será monitorado 24 horas. Ainda estamos estudando a extensão de um convênio com o metrô e CPTM para ampliar a vigilância eletrônica para as estações.

3VV: Na nota oficial no site do Palmeiras foram falados em três mil vagas de estacionamento no complexo e mais 15 mil num raio de 500 metros. Essas vagas fora do complexo serão de propriedade da Arena, serão alugadas ou são apenas os estacionamentos que já existem hoje? A venda de uma parte do terreno na Av. Matarazzo onde eram as fábricas e funcionava um estacionamento tem relação com a Arena?

JM: Nosso complexo deve ter 5.000 vagas. O Shopping Bourbon tem mais 2.000 vagas e o West Plaza tem 2.000 vagas. Apenas estes três espaços têm 9.000 vagas com todo conforto.

O terreno que você menciona não foi e nem pode ser vendido, pertence ao Governo do Estado de São Paulo. Tem vagas disponíveis no metrô Barra Funda, além do parque da Água Branca.

3VV: Onde ficarão os restaurantes e lanchonetes? Haverá possibilidade de assistir a um jogo a partir dos restaurantes?

JM: Serão quatro tipos de restaurantes… dois para atender aos camarotes (que serão 260) e os demais para atender a arena, em diversos pontos de venda. Não sabemos se faremos o restaurante com vista para a Arena ou apenas para acesso, estamos no estudo do projeto neste sentido.

3VV: Então estamos falando em 260 camarotes: qual a capacidade?

JM: 260 camarotes (a principio) com capacidade para 15 a 20 pessoas.

3VV: Você já pode dizer quanto custaria um camarote para um torcedor?

JM: Ainda não temos certeza do custo anual.

3VV: Especulou-se sobre estádio coberto ou com teto retrátil. Você citou o teto retrátil no início da entrevista. Ainda é especulação?

JM: Não é especulação, é realidade.

3VV: Todos os lugares serão cobertos?

JM: Conforme exigência do caderno de encargos da FIFA, obrigatoriamente todos os lugares serão marcados, cobertos e a Arena devera contar com sistema de segurança que permita evacuar o recinto em apenas 4 minutos.

3VV: O fosso será mantido? Se for, como seria o acesso ao gramado em shows?

JM: Ainda estamos em estudo deste projeto.

3VV: Como o gramado será preservado nos demais eventos na arena?

JM: A FIFA já permite e tem homologado gramas sintéticas. Este é um estudo que temos e não se pode descartar, afinal, é padrão FIFA.

3VV: Anunciou-se um budget para o projeto em torno de R$ 300 milhões. É isso mesmo?

JM: Um pouco menos, este número inclui a reforma do clube social.

3VV: A WTORRE vai tocar o projeto sozinha como estavam falando antes, ou já está conversando com parceiros?

JM: A princípio sozinha, é um dos “core business” da empresa.

3VV: O financiamento será por meio de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)? Como funciona esse modelo? O Santander teria alguma participação?

JM: Não teremos financiamento, será exposição de caixa da empresa e as linhas de financiamento da empresa estão divulgadas em seu balanço patrimonial, publicado anualmente, de acordo com as exigências da CVM, pois se trata de uma S/A de capital aberto.

3VV: Qual o impacto financeiro para o torcedor? Ficará mais caro ver jogo do Palestra? E para o Palmeiras?

JM: Quando uma pessoa vai assistir ao Cirque Du Soleil, mesmo que em condições precárias, como está acontecendo no Brasil, paga pelo show, pelo conforto, pela praticidade.

Certamente os ingressos custarão um pouco mais que o padrão atual, pois hoje o torcedor pega sol, chuva, senta no concreto, não tem onde estacionar tem pouco segurança, enfim, tem uma relação custo-benefício diferente.

Na nova Arena, o torcedor terá lugares marcados, ingressos eletrônicos (que inibe o cambista), cadeiras confortáveis, não pega chuva nem sol e terá ainda uma série de benefícios. Além do mais, o Palmeiras está se preparando para ter equipes muito competitivas nos próximos anos. Vamos fazer o Cirque Du Soleil do futebol na arena? Ou seja, os melhores artistas, no melhor local de exibição?


3VV: Qual a sua visão sobre a concorrência? O Morumbi ou mesmo um possível estádio do Corinthians poderiam impactar as pretensões de sermos uma segunda sede para a Copa do Mundo; ou mesmo atrapalhar a projeção de retorno financeiro da arena?

JM: Concorrência é boa, pois os melhores sobrevivem. Nós teremos a melhor arena do continente. Faço votos que o Corinthians tenha seu estádio, mas caso não consiga, teremos o maior prazer em recebê-los nos jogos, afinal, lembre-se, teremos o melhor estádio em padrões FIFA e além de tudo, o Corinthians é um adversário tradicional …

Quanto ao São Paulo, o tempo irá dizer sobre a viabilidade financeira do Morumbi.


3VV: Última Pergunta: ainda hoje, depois de tudo anunciado com transparência, há ceticismo em alguns torcedores, inclusive do Palmeiras, de que a Arena vai sair do papel e se transformar em realidade. O que você pode dizer para os mais céticos? JM: Que não são Palmeirenses…

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Fim da entrevista. Mesmo assim o Mansur enviou posteriormente uma mensagem que está reproduzida abaixo (inicialmente em italiano, depois numa tradução livre):Una valida metafora

Un giorno, un non vedente era seduto sul gradino di un marciapiede con un cappello ai suoi
piedi e un pezzo di cartone con su scritto:

«Sono cieco, aiutatemi per favore»

Un pubblicitario che passava di lì si fermò e notò che vi erano solo alcuni centesimi nel cappello. Si chinò e versò della moneta, poi, senza chiedere il permesso al cieco, prese il cartone, lo
girò e vi scrisse sopra un’altra frase.
Al pomeriggio, il pubblicitario ripassò dal cieco e notò che il suo cappello era pieno di monete e di banconote.
Il non vedente riconobbe il passo dell’uomo e gli domandò se era stato lui che aveva scritto sul suo pezzo di cartone e soprattutto che cosa vi avesse annotato.
Il pubblicitario rispose: ‘Nulla che non sia vero, ho solamente riscritto la tua frase in un altro modo’.
Sorrise e se ne andò.
Il non vedente non seppe mai che sul suo pezzo di cartone vi era
scritto:

‘Oggi è primavera e io non posso vederla’.

Morale: cambia la tua strategia quando le cose non vanno molto bene e
vedrai che poi andrà meglio.

Saudações Alviverdes!

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Tradução livre da mensagem:“Um dia, um cego estava sentado na calçada com um chapéu aos seus pés e uma
placa de cartilina escruti: «Sou cego, ajuda-me por favor».

Um publicitário que passava parou e notou que haviam apenas algumas
moedas no chapéu. Se agachou aos pés do cego e sem pedir permissão, pegou a
cartolina e escreveu na parte de trás uma outra frase, deixando-a à mostra.

No final do dia o publicitário passou novamente pelo local e notou que o
chapéu do cego estava cheio de moedas e notas. O cego percebeu os passos do
homem que havia estado pela manhã e perguntou se era ele que havia escrito algo
no pedaço de cartolina. Principalmente queria saber o que estava escrito.

O publicitário respondeu: ‘Nada que não seja verdade, eu somente escrevi a
tua frase em outro modo.’
Sorriu e foi embora. O cego nunca soube que eu
seu pedaço de papel estava escrito:

‘Hoje é primavera e eu não posso vê-la’.

Moral da história: muda a tua estratégia quando as coisas não vão muito bem
e verá que elas melhorarão!”