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Configuração da nossa arena

POR CLAUDIO BAPTISTA

 

Pessoal, vamos falar um pouco sobre a configuração da nossa Arena.

 

Até o momento nós sabemos o seguinte.

 

Capacidade: 42 mil lugares (FIFA) ou 45 mil lugares.

 

Desta capacidade, por volta de 300 camarotes com total aproximado 2.500 lugares e 10 mil cadeiras são destinados a serem comercializados pela WTorre, ou seja, receita do parceiro.

 

Se considerarmos a capacidade para 45 mil lugares, a S. E. Palmeiras teria a sua disposição 32.500 lugares para seu uso e comercialização.

 

Não vamos pensar em participação crescente do Palmeiras nas diversas receitas do parceiro e tal, apenas vamos focar nestes lugares disponíveis integralmente ao clube.

 

Como o clube fará uso dos mesmos?

 

Sabemos que as possibilidades de segmentação da Arena são grandes. Somente para citar alguns exemplos.

 

  • Áreas destinadas a sócios torcedores.
  • Áreas destinadas a parceiros comerciais. Ex: atual Visa.
  • Áreas destinadas aos torcedores comuns. Aqui podem ser áreas mais populares ou não.

 

Enfim, o clube terá à disposição várias possibilidades de uso e acredito que a flexibilidade nesta questão é importantíssima, tanto na configuração das áreas como na valorização e disponibilização de ingressos segundo sua demanda e necessidade do clube.

 

Um ponto deve ser observado caso o Palmeiras lance um programa para sócios torcedores com prioridade na aquisição dos ingressos. Conforme colocado acima, o Palmeiras não terá à sua disposição a capacidade integral da Arena e possivelmente configurará seus espaços levando em consideração as diversas possibilidades de segmentação. Esse pode ser um fator limitante à capacidade do programa de sócios torcedores.

 

Ficamos no aguardo de maiores detalhes a respeito.

 

Para terminar por hoje e voltando de forma singela ao assunto Copa 2014, vocês sabem por que o SPFC segue com o discurso de que o processo de abertura da Copa irá até 2011 e estão confiantes que ao final do mesmo o seu estádio seja escolhido para a abertura?

 

Simples, porque não estão nem aí para a abertura. Enquanto houver indefinição a respeito e os representantes locais continuarem abraçando o projeto do Morumbi, o cenário é perfeito para o proprietário do estádio. Isto é, garantir os investimentos através de financiamento a juros e encargos subsidiados pelo Governo mais investimentos públicos no entorno e região, segundo suas necessidades. Se a cidade quiser a abertura, então que despeje mais dinheiro público para a viabilização do projeto.

 

Até a próxima semana.

 

Abraço,

Claudio Baptista Jr. – ansioso pela aprovação da nossa Arena junto a Prefeitura.

 

 

Nota do autor do texto

“Pessoal, em relação a publicação de hoje da Série Arenas, sugerimos a leitura do comentário postado por João Carlos Mansur corrigingo a informação a respeito de receitas de propriedade (WTorre) e bilheteria no evento futebol (Palmeiras).
 
Abraço,
Claudio Baptista Jr”.

114 respostas em “Configuração da nossa arena”

valeu caras, parece que estamos mesmo bem calçados neste assunto

muito obrigado por todas essas informações mansur e cláudio
sou leigo neste assunto mais parece que tudo foi cuidadosamente pensado

parabéns pelo excelente tema e pela oportunidade

Danilo,
O modelo adotado foi baseado em um negócio imobiliário e não em uma administração por co-gestão.
O prazo de 30 anos foi estipulado, por que a SEP gostaria de receber participação nas receitas desde o primeiro dia do projeto, ou seja, sem nenhum tipo de carência.
Foi cogitado, em uma determinada fase das negociações, o prazo da parceria ser menor, mas isto implicaria em uma carência que, não faz sentido e não interessa para a SEP.
Voltando à matemática, temos uma conta simples. Quanto mais cedo o parceiro começa a participar do projeto, neste caso a SEP, maior será o prazo para retorno do investimento.
Neste quebra cabeça, chegamos na formula atual de remuneração x prazo de parceria.
Posso te garantir que foram longos meses de negociação.
Quanto ao projeto custar mais ou menos, o risco (ou benefício) será inteiro do investidor.
Você diz que o projeto pode custar menos, mas não se esqueça que pode custar mais em virtude de vários motivos de mercado.
No modelo adotado, foi “travado” este risco para a SEP.
Lembre-se que a postura da SEP na negociação foi sempre visando manter, agregar e remunerar o seu patrimônio de forma condizente e profissional.
Quanto a up grades e manutenções, fique tranqüilo, o contrato está bem seguro quanto a isto.
Não existe nenhum tipo de abertura para negociação, por que estamos falando de um contrato longo, de uma empresa privada com uma entidade que “teoricamente” não tem dono (associação esportiva sem fins lucrativos).
Qualquer abertura para revisão de contrato pode gerar a possibilidade de quebra do mesmo no futuro, o que para o investidor, que está disposto a despejar R$ 265 milhões no nosso quintal, não é nada bom.
Para minimizar o efeito do tal “desequilíbrio” é que foi desenhado o modelo de negócios baseado na RECEITA.
Com este caminho, a SEP sempre vai se beneficiar do aumento de receita que a Arena venha a apresentar, em virtude “do passar dos anos”.
A SEP não tem nada a ver com o RESULTADO ou LUCRO da Arena, isto é um problema da WTorre. Ou seja, a SEP não tem interferência nos custos e sim, deve apenas se preocupar com o faturamento (que será devidamente auditado).
Abs

Danilo,

Normalmente quando existem alterações em leis ou impostos dá o direito das partes pleitearem o realinhamento ou readequação do contrato.

Não conheço o contrato entre Palmeiras e WTorre para afirmar se existe algo explícito neste sentido, mas esse direito é praxe de mercado.

Abraço.

aliás, existe algum tipo de clausula no contrato que indica uma possível renegociação dentro de x anos destes valores porcentuais definidos?
falo isso pois sabemos que a prática é bem diferente da teoria.
se caso este modelo de negócios venha a ser muito mais rentável para uma parte do que para a outra, configurando-se um desequilíbrio e até eventualmente prejuízo, isso poderá ser revisto ou a parte deverá chorar na cama que é lugar quente?

acho que este não deve ser um projeto para um explorar o outro mas sim para os dois ganharem.

estamos falando de 30 anos não sabemos nem o que vai acontecer amanha não é? por isso esta pergunta

continuando…. concorda comigo que se o custo da obra baixar em digamos 20% os 300 milhões virarão 240….logo a wtorre recuperará este investimento muito mais rápido…….

na minha opinião, o contrato passa a ser mais vantajoso para a wtorre do que para a SEP nesta configuração…temos de pensar q 30 anos são 30 anos…é tempo de sobra, e um grande senão desta arena.
este montante deveria ser revertido para o projeto, pois como todos sabem, quanto mais tecnologia melhor.
Devia -se deixar reservado para upgrades necessário na arena quese reverteriam em benefício para os dois lados

na minha visão a wtorre estaria lucrando 60 milhões às custas do nosso patrimônio, lembrando que ela ainda fará isso por 30 anos.

não gostei desta história…..

olha mansur essa informação da isenção ir direto para o parceiro não é boa não
o modelo de negócios continua igual certo?
quando o projeto foi concebido a wtorre estipulou o prazo de 30 anos de exploração levando em conta o tempo que eles iam levar para recuperar o dinheiro investido correto?
isso inclusive, suponho eu, tenha sido usado como um argumento nas tratativas deste tempo com a SEP correto?

concorda comigo

Cláudio,

Muito obrigado pelos esclarecimentos. Acho que se realmente a nova arena possibilitar, entre os produtos oferecidos, algo como o “Matchday” ou algo similar, serão novos tempos para a torcida do Palmeiras.

Grande abraço

Andrés, vou tentar lhe responder de acordo com o que foi escrito em todo esse post.

Caso a WTorre alugue espaços para lanchonetes e resaurantes, o valor do aluguel é dela e a receita do estabelecimento do locatário. O Palmeiras ficaria com parte da receita da WTorre segundo estabelecido na sua participação no contrato.

Não sei exatamente o modelo que será adotado, mas sem dúvida permite-se algo similar ao “MatchDay”, só que de acordo com as divisões de escopo estabelecidas no contrato Palmeiras/WTorre.

Abraço.

Pessoal

Também sou um palmeirense entusiasmadíssimo com a nossa nova arena, mas além dos assuntos que foram abordados por aqui tenho outras dúvidas sobre a geração de receitas da arena. Se tomarmos como exemplo o Old Trafford (estádio do Manchester United) podemos ver que eles sabem muito bem como explorar seu estádio e ganhar dinheiro. Sei que nossa arena terá alguns aspectos em comum com um estádio moderno desses e acho que seria legal sabermos como serão distribuídas essas receitas.

Nos dias de jogos eles tem o chamado “Matchday” aonde o torcedor compra um Ticket que dá direito a local privilegiado para assistir o jogo, drink grátis no Red Café, brinde exclusivo, descontos em parceiros, estacionamento, entre outras coisas. Além disso o torcedor pode ir ao museu do clube, almoçar, visitar a loja oficial, etc. Ou seja, eles não Vêem simplesmente como um jogo de futebol, mas sim como um dia de entretenimento para a família.

Nos dias em que não há jogo no estádio eles ganham dinheiro alugando salas de reuniões, auditório para conferência, espaço externo ao lado do estádio (para circos, shows, eventos esportivos, etc).

Será que o Palmeiras ou a WTorre pensou em algo similar seguindo esse modelo? No caso da nossa arena, as receitas de lanchonetes, restaurantes e outros serviços serão da WTorre? O Palmeiras ganharia algum percentual?

Abraços

Tiago # 100 – A capacidade deve ser semelhante a que existe hoje no G1

Fernando # 101 – Provavelmente devemos ter a isenção mas, se esta isenção realmente ocorrer, quem será beneficiada é a WTorre, uma vez que o modelo de negócios elaborado entre as partes prevê que a SEP faz a cessão da superfície para a WTorre por 30 anos e em troca, recebe as melhorias no clube social, o estádio novo e a participação nas receitas ao longo da parceria.
Eventuais economias no custo de implantação do projeto serão 100% revertidas ao parceiro mas, o contrario também se aplica, eventuais aumentos de custos no projeto, serão absorvidos pelo parceiro.

Abs

Sou ciclista e gostaria de saber se em nossa futura Arena, teremos um bicicletário, ou pelo menos um lugar para estacionar as bikes!!

Fernando Talarico muito interessante o seu questionamento, porque é uma vantagem que se concedida ao gremio porque não para o Palmeiras tambem.
Pela entrevista que o nosso presidente Belluzzo deu para o Ciccone, entendi que poderemos fazer algum jogo da copa sim na nossa arena, portanto, temos direito a esse incentivo que vc citou.

valeu mansur!!
boa talarico!, uma pergunta realmente pertinente!

temos que ficar atentos com esse assunto….

Mansur,

a Nossa arena nao entraria na isen;ao fiscal da copa pq?

a arena (se nao me engano) do Gremio vai entrar nessa isenção so para ser CT de seleção..

se a diretoria diz q no minino sonha com a seleção da italia treinando por aki o minino seria nos termos as mesmas condicoes dos outros clubes.

pelos calculos da contrutora do estadio do Gremio seriam aprox. 20% de economia.

que em um projeto como o nosso 200milhoes (somente pra arena) e muita grana… que poderia ser revertida em outras melhorias na propria arena ou na area social do clube… ou ate na Academia da Barra Funda.

Abs

Mansur quando vc citou que no predio poliesportivo será contruido no primeiro andar uma pequena arena poliesportiva para substituir o G1, vc pode especificar a capacidade dessa pequena arena msm que aproximadamente?
Abs

Júnior meu querido,
Não é possível utilizar CEPAC´s em ZOE (Zonas de Operações Especiais).
Não está previsto hotel no Business Plan
Abs

Prezados,

Obrigada pela resposta. Estavam discutindo isso lá na piscina esses dias atrás e eu não sabia qual resposta exatamente dar. É bom saber, vou explicar para a mulherada quando o assunto voltar à pauta.

Sobre a arena em si, como já foi dito por rmuito aqui, não vejo essa necessidade de mais de 45 mil lugares.

E sou contra acabar com o clube. frequento sempre que posso, adoro ir e tenho muito orgulho de ser sócia. Ok, o clube tirava dinheiro do futebol, mas isso é uma questão de gestão. Não tem nada a ver com o espaço ser bom ou ruim, e sim com quem está gerindo erroneamente ele.

Acho que o Belluzzo está trabalhando bem pra mudar essa realidade.

Piscina rules!

Mansur, a questão do Cepac é muito simples de resolver… A prefeitura precisa apenas emitir um novo lote de certificados para a região do Palestra Itália e com isso poderíamos aumentar a nossa área construída.

Você pode argumentar que uma operação dessas pode demorar e que isso atrasaria mais a obra. Só que voltando ao projeto do Morumbi para a Copa de 2014 para efeito de comparação, eles estão ignorando vários problemas técnicos relacionados à área construída (mesmo problema que o nosso), ambiental, cessão de espaço público, construção de um prédio de estacionamento em uma zona que não é permitida e etc…

Pelo absurdo de pedidos que estão fazendo ao governo municipal e estadual, o que nós estaríamos pleiteando para a prefeitura de SP seria uma coisa extremamente insignificante…

Por isso eu bato na tecla que temos que parar com esse discurso conformista e aproveitar o excelente trabalho que foi feito até agora pelo Professor Belluzzo e a diretoria de planejamento, para conseguir extrair o máximo de benefícios por parte do governo! Não que eu concorde com essa postura de pedir ajuda ao poder público, muito pelo contrário, mas apenas por uma questão de isonomia!

Como o Claudio bem falou no seu texto “Acordão”, o SPFC fica com bilhões de reais em investimento em infra-estrutura (VLT de congonhas até o Morumbi), $$$ subsidiado do governo e uma pequena área pública de 50 mil metros em frente ao Morumbi. Alem disso a prefeitura através do Walter Feldmann está louca para ceder ao Corinthians o Pacaembu!

Nós vamos ficar com o que nesse Acordão???

Como falei anteriormente existirão vários fatores positivos nessa operação, além do aumento de capacidade, poderíamos aproveitar essa nova opção e criar mais espaços para a parceria Palmeiras/WTorre. Um bom exemplo disso seria a construção de um hotel em cima do centro de convenções para dar suporte aos eventos realizados por grandes empresas e etc…

Com o suporte de uma rede hoteleira no complexo estaríamos fazendo frente aos principais hotéis da cidade que utilizam seus salões de eventos para fecharem pacotes com multinacionais que utilizam essas estruturas para reunir os seus funcionários e clientes.

Um bom exemplo disso são os hotéis Melia WTC, Grand Hyatt SP e o Hotel Transamérica, que praticamente sobrevivem utilizando essa plataforma de negócios.

Espero que a construção de um hotel esteja no Business Plan da parceria, mesmo que não seja construído dentro do terreno do Palmeiras, porque na minha visão é fundamental o suporte de um bom hotel para o sucesso do nosso salão de convenções!

abs

As contra-partidas são solicitadas ao empreendedor que deve cumpri-las.
Eu não conheço casos onde as contra-partidas são questionadas.
A própria WTorre está enfrentando alguns problemas em relação ao projeto deles com o Santander (Marginal Pinheiros / Daslu), em virtude de contra-partidas da CET.
abs

então após o alvará sair, caso as contrapartidas não forem abusivas todo mundo já pode pegar a picareta?
caso elas forem consideradas abusivas e fora da realidade elas podem ser debatidas no decorrer da obra?

acho q já estou abusando da sua boa vontade não mansur?
mas acho que falo por muitos palemirenses que querem ver esta obra começando o quanto antes!!

mais uma vez o meu muito obrigado pelas informações das quais sou leigo.

abs

Vamos explicar um pouco este “passo a passo”.
Quando da emissão do novo alvará de reforma e ampliação, com base nas novas premissas de construção, a CET irá emitir uma solicitação ou contra-partida.
Esta contra-partida faz parte do alvará a ser emitido.
A partir da emissão do alvará, as obras podem ter início imediato.
A execução das contra-partidas devem ser efetuadas de acordo com a execução do projeto.
O grande X da questão será na conclusão do projeto e obtenção do HABITE-SE (certificado de conclusão da obra).
O HABITE-SE não será expedido se todas as condições do projeto não forem atendidas, inclusive as contra-partidas da CET.
Ou seja, pode-se começar a obra imediatamente, mas não pode-se obter o HABITE-SE sem a conclusão das contra-partidas.
Ok ?
Abs
Mansur

pessoal, o aval para as obras só será dado após a realização das contrapartidas da CET ou só pode-se começar as obras da arena após essa medida?

qual seria o melhor prognóstico dessas contrapartidas da CET dos pontos de vista financeiro e temporal?

parabéns cláudio
já fazia algum tempo que não esquentávamos o tema arena.
a presença do mansur e do júnior gottardi (além, é claro, dos cometaristas do 3vv) foi bem aproveitada
espero que agora a próxima vez que falarmos da arena seja para comentar o fim dos entraves burocráticos

Pessoal, o 3VV agradece muito a participação de altíssimo nível do debate proporcionado por todos.

Nada como a mídia segmentada para nos proporcionar debates de maior interesse, conteúdo e confiabilidade.

Olhando todos esses comentários de forma panorâmica, acho que podemos enxergar a coisa assim:

1 – Aprovação JÁ da nossa Arena independente de discussões sobre capacidade, configuração, etc… O momento é agora.
2 – Após aprovação é hora de estudarmos OPORTUNIDADES e sermos ágeis caso alguma se torne real.
3 – Inadmissível uma postura plácida da S. E. Palmeiras perante sua própria história ao não questionar de forma oficial e veemente os benefícios amorais destinados a clubes rivais.

Por último, desculpem a minha ausência nas discussões durante o fim de semana.

Grande abraço,
Claudio Baptista Jr.

Quem vai promover shows e evento serão empresas deste segmento. A WTorre irá apenas alugar a arena para estes promotores.
O gramado terá um sistema especial de proteção, como um piso elevado, onde o gramado será preservado. Já funciona assim nos EUA e na Europa.
Abs

Obrigado Mansur pelas explicações.

bom se o gramado já esta ruim sem shows imagina com um show qq?

….E aproveito para parabenizar a todos pelo debate de alto nível e bastante esclarecedor.

Também acho que uma arena com capacidade de 46 mil é mais do que suficiente, até porque eu a quero pronta em 2012 e não em 2032 (rsrs).
Quanto aos concorrentes, preço baixo será seu único atrativo no mercado – nós não podemos subestimá-los, muito menos SUPERVALORIZÁ-LOS! Aliás, deixemos os cervídeos de lado, pois segundo a Wikipédia(http://pt.wikipedia.org/wiki/Cerv%C3%ADdeos) eles são animais ungulados, artiodáctilos e ruminantes, além de serem extremamente dóceis…(rsrsrs)

Se,em seus resultados em campo, o Palmeiras realmente tem o plano de se tornar o maior clube das Américas.O maior vencedor de títulos e o melhor administrado em todos os sentidos,não vejo a capacidade da nova arena como suficiente.
Se isso tudo acontecer,fatalmente vão ter que repensar uma forma de ampliar a capacidade.
Até porque,se hoje temos péssimas condições no nosso estádio e ainda assim temos média de umas 16 mil pessoas,imagina quando formos bem tratados e tivermos um estádio decente.
Hoje se vai ver um jogo de futebol,no futuro ninguém vai se descolar de casa apenas para isso.

46 mil pessoas é ´duvidar da grandeza da nossa torcida.

Sds.

Mansur

Uma dúvida pequena, porém importante: a WTorre com certeza irá promover muitos shows na Arena Palestra, é óbvio e normal. MAS como todos sabem, nos shows, as milhares de pessoas que pisam no gramado acabam ‘estragando’ o mesmo. Como isso vai ser administrado? Porque é evidente que o Palmeiras não pode ser prejudicado. Não dá pra ter shows muito próximo um do outro e o gramado ficar ruim, impraticável. O que pode ser feito?
Obrigado
abs

Terceiro Anel: inviável por questões de estrutura e fundações.

Amigo Júnior, a conversa está bem legal, estou gostando.
Vamos falar um pouco de potencial construtivo.
A cidade de São Paulo é dividida em aproximadamente 14 zonas de uso e ocupação do solo.
Temos zonas estritamente residenciais, mistas, comerciais, industrias e temos uma categoria chamada ZOE (Zonas de Operações Especiais).
As tais ZOE’s incluem todos os parques (Ibirapuera, Aclimação, etc) e as áreas de interesse público, como as associações esportivas (Pinheiros, Paulistano, Palmeiras, SPFC, Portuguesa, etc).
As tais ZOE’s tem o mais restritivo uso e coupação do solo, justamente, por que são áreas de baixa edificação e voltadas para a preservação do interesse coletivo (verde, meio ambiente, convivío social, etc).
Os CEPAC’s (Certificados de Potencial Construtivo) podem ser comprados em leilões na Bolsa de Valores e eles se referem a operações urbanas específicas, como a Faria Lima, Aguas Espraiadas, João Dias e Água Branca.
Ou seja, a área onde está instalada a SEP seria passível de aquisição de CEPAC’s para aumento de potencial construtivo.
Eu digo SERIA, por que a SEP está inserida em uma ZOE e este tipo de zoneamento (ZOE) não permite, em virtude da legislação a compra dos tais certificados.
Acredito que a questão agora ficou bem clara, certo ?
Quanto ao Cidade Jardim, eles estão instalados em uma zona mista, onde foi permitido a compra dos CEPAC’s da operação urbana Água Branca e estes CEPAC’s foram adquiridos pelo incorporados ANTES da apresentação do projeto junto a Prefeitura de São Paulo.
Desta forma, eles construíram acima do potencial da região em virtude desta aquisição de CEPAC’s, previamente respaldados no projeto e com o devido amparo legal.

Quanto ao ponto que você menciona para que a SEP procure novas alternativas de receitas na Arena, sinto informar que no momento em que for cedida a superfície para a consecução do projeto, toda a gestão passa a ser da WTorre e a SEP não tem gerência (ou ingerencia) nenhuma sobre este projeto imobiliário. A SEP terá sim, participação nas receitas, mas a utilização, a exploração e as propriedades não mais estarão sob a preocupação direta da SEP.
Eu digo preocupação direta, por que indiretamente, a SEP tem participação nas receitas e deve acompanhar de perto cada movimento, mas lembrando-se sempre que não se trata de um contrato de co-gestão da arena…..

Um forte abraço

Mansur

Pessoal, estádio grande só é legal quando está cheio.

Talarico, tem um comentário seu um pouco acima que diz que “seremos tratados como clientes e não como um bando”. Acho que antes de tudo precisamos nos comportar como clientes e não como bando. Pq hj, mesmo no Visa, o que eu vejo são bandos…pessoas desrespeitando lugar marcado, pisando no assento, empurrando, passando por cima de crianças e por aí vai…Contra o Atlético PR eu estava na arquibancada e fui literalmente esmagado na saída, pq o pessoal das organizadas que estava na curva ao lado do Visa, decidiu que quem estava do outro lado, na curva das numeradas, não podia sair do estádio pelo portão da Matarazzo, uma vez que eles queriam sair pela Turiassu (mesmo com a saída da Matarazzo ao lado deles)…sem brincadeira, vi mulher chorando e um bandidinho levando 2 carteiras na confusão…

Honestamente, estou bem cansado disso…canto, pulo e torço como esses caras e posso pagar ingressos mais caros…essa história de que só torcedor do povão pula, torce, canta e apoia é a maior lorota…

Em 2 anos teremos um estádio novinho, mas a torcida será a mesma…se não mudar o comportamento das pessoas, nada vai adiantar…se hj o patrimônio do clube não é respeitado, nada me faz pensar que em 2 anos as coisas serão diferentes…

Acho que tem que haver ingressos de todos os preços, mas como tudo na vida, os melhores lugares têm que ser mais caros…não vou pagar, digamos, 150 reais (exemplo) para passar pelo que passei na saída do estádio no jogo contra o Atlético…

E amanhã, pelo conforto, vou de Visa…

Abraços a todos.

valeu vicente…

e verdade pra alguma coisa vai ser essa liberacao bem politica alias..

valeu abcs

Junior, obrigado pelas palavras.

Talarico (#77) olha pelo lado bom. Ano que vem teremos o estádio fechado. Podemos fazer os jogos e a final da Libertadores no Pacaembu.

Sobre a capacidade de criar um novo anel daqui a alguns anos, confesso que não sei. Vou pesquisar a respeito.

Abraços,

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