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Futebol com Números

Desvendando a….WTorre!

POR LUIS F. TREDINNICK

Pois é amigos, o post de hoje não tem muito a ver com
futebol. Hoje vamos tentar responder a uma das questões que mais afligem os
Palmeirenses: qual a situação financeira da WTorre?

Vou tentar ser o mais didático possível e explicar o que os
“urubus de plantão” vão tentar dizer que existe de ruim e explicar o porquê nós
Palmeirenses devemos ficar tranqüilos!

QUAIS SÃO OS ARGUMENTOS DOS URUBUS DE PLANTÃO?

Existem alguns fatos financeiros da WTorre que são ruins e
que deverão ser utilizados por todos aqueles que são contra a Arena, ou então céticos
quanto à viabilidade do negócio:

– a WTorre acumulou 
um prejuízo de R$ 313 milhões nos últimos dois anos

– a dívida da WTorre pulou de R$ 759 milhões em 2008 para R$
1,4 bilhão

Esses números são verdadeiros e estão no balanço da WTorre
publicado nos jornais agora no dia 26 de fevereiro!  Qualquer um que não conheça muito de finanças
certamente ficará assustado com esses números. 
Meu conselho: fique tranqüilo!

POR QUE DEVEMOS FICAR TRANQUILOS?

Como sempre na vida devemos ver as coisas de modo
relativo.  Uma dívida de R$ 1,4 bilhão
pode ser assustador, mas no caso da WTorre não é.

A WTorre possui terrenos, edifícios,  lojas, complexos industrias, etc. (chamados
de ativos imobiliários) que são avaliados em R$ 2,6 bilhões!  Ou seja, para zerar as suas dívidas a WTorre
precisaria vender metade do que ela possui. 
Ou seja, parece ser uma situação confortável, concordam?  Se a WTorre resolvesse zerar as suas dívidas
ainda assim ela teria ativos no valor de R$ 1,2 bilhão!

Ok, aposto que já tem alguém já deve estar se
perguntando:  mas será que esses ativos
valem isso mesmo?  No mercado imobiliário
essas avaliações são feitas por empresas especializadas e independentes.  Como essas empresas prestam serviços para
várias empresas no mercado elas não podem “errar” nessas avaliações, sob pena
de não conseguir mais clientes. Portanto a chance dessa avaliação estar
“errada” é pequena!

EXISTEM OUTROS ARGUMENTOS PARA FICARMOS MAIS TRANQUILOS?

Existe um outro argumento fundamental:  o banco Santander e o banco Votorantim
possuem juntos 14,55% de participação da WTorre.

Vocês podem até argumentar que eu não sou do ramo
imobiliário e tenho uma opinião enviesada por ser Palmeirense. Então, pensem um
pouco:  existe algum lugar que consiga
fazer uma análise financeira melhor do que um banco?  Vocês acham que se fosse um mau negócio os
dois bancos seriam sócios da WTorre?

Existe também um argumento extremamente técnico:  se a WTorre tivesse adotado algumas práticas
contábeis diferentes, o resultado em 2009 seria a de um lucro de R$ 571 milhões
(É que contabilidade tem dessas coisas, se você adota um critério tem prejuízo,
se adota outro, tem lucro…).  Esse lucro seria suficiente para cobrir o
prejuízo de 2008 e ainda sobrar quase R$ 400 milhões. 

UFA, ESTOU MAIS TRANQUILO, MAS E O DINHEIRO PARA A ARENA?

Bom, a WTorre atualmente possui 9 empreendimentos em
andamento: seis edifícios de escritórios, um complexo industrial, um shopping e
finalmente a Arena Palestra!

Não existe no balanço algum lugar que diga “dinheiro para a
arena”, porém olhando os números pode-se afirmar que a WTorre tem condições de
captar esse dinheiro, seja através de novas dívidas, venda de ativos, ou mesmo através
do lucro de algumas das suas atividades. 

O balanço dá conta que isso não deve ser um problema.  Eles enfatizam que possuem uma administração
conservadora e que não correm riscos financeiros desnecessários! Como eles
mesmos colocam no balanço:  nosso plano estratégico está baseado em três
pilares principais: (i) desenvolver e ampliar
nosso portfólio, através do desenvolvimento de projetos em nossos terrenos…,
(ii) consolidação da posição de
liderança
no segmento de Build to Suit, mantendo o foco em operações
com clientes com baixo risco de
crédito
… e (iii) ampliação da nossa atuação no segmento de imóveis
para usuários múltiplos. A implementação de nossa estratégia será realizada buscando uma gestão financeira
responsável
, de forma a manter nossa estrutura de capital otimizada e a
proporcionar o maior valor possível para nossos acionistas

ENTÃO?

Bom, da próxima vez que você cruzar com algum urubu de
plantão e ele lhe disser que a Arena não vai sair porque a WTorre está falida, a
minha sugestão é simples: faça uma aposta ! 
Aposte o valor de dois ingressos para a abertura da Arena. 

Além de você assistir a abertura de graça, você vai poder levar
a esposa ou namorada, ou um  amigo, ou
então levar o próprio urubu de plantão e ficar tirando um barato dele durante
todo o espetáculo!

Saudações Alviverdes!

*
Luís Fernando Tredinnick escreve às
sextas-feiras no 3VV explicando
a quem conhece, e a quem não conhece, os números do futebol

16 respostas em “Desvendando a….WTorre!”

Tredinnick, certamente a WTorre irá captar os recursos para a Arena, como para outros empreendimentos, através de emissão de CRI’s, cujo mercado após a crise e até recentemente, estiveram bem ruins. Tambem não me parece que o projeto corra riscos em relação a isso.

Caraca, só os feras aqui viu!!

Confesso que não entendi nada, afinal não sou desse ramo!!

Mas, fico mais tranquilo com o Post do Luís e com os comentários do Mansur e do Gustavo!

Saudações Alvi-Verdes para todos galera!!

Força Palestra!! Eu ainda acredito!!

Alguem traduz o que o #
1 – Joao Carlos Falbo Mansur falou por favor…

Imagina se o negocio com a WTorre fosse com os bambis ou gambas… pra imprensa ela seria a maior empresa do mundo! Mas como é o Palmeiras eles questionam… é isso!
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O problema do futebol europeu é que os times tem donos… e os donos não dao a minima pros clubes, nao estao nem ai para os clubes…

Gustavo (6) já vi que vc também é do segmento financeiro. DA mesma forma que o Mansur, você também está convidado.

Cassio (8) e Marcio (7) realmente a WTorre negocia com o BB. O Santander é um acionista, e por isso não necessariamente teria interesse ou obrigação em financiar.

Marcos, (9) boa matéria.

Abs

Mansur (1) reforço o convite do Tredinnick. Quando quiser escrever sobre Arena ou outro assunto pertinente você já está convidado. Abs

Vicente

Por que o Santander e o Votorantin vão vender sua participação na W.Torre/

Também achei que seria o Santander o banco a financiar a construção da Arena

Sds.

Luís,
Achei que a WTorre fosse buscar a grana para a obra com o próprio Santander, mas um colega postou ontem (e o Vicente confirmou) que a captação (empréstimo) está sendo negociada com o Banco do Brasil. Engraçado, né?

Hoje dei uma olhada no prospecto preliminar do IPO que a WTorre vai fazer. A captação será em torno de R$1 bilhão, e os bancos Santader e Votorantin vão aproveitar a oferta para vender sua participação na WTorre. Essa oferta será um verdadeiro “cala boca” para os que dizerm que não há dinheiro para a Arena.

Realmente existe esse descasamento contábil, como explicado pelo Mansur, e além disso existe o descasamento entre ativo e passivo no balanço por conta dos indexadores dos contratos de aluguel, pois no passivo a variação é reconhecida integralmente, enquanto no ativo apenas a parcela de um ano é reconhecida. Assim, essa distorção é reconhecida no resultado como despesa financeira, mas na verdade não existe desembolso de caixa.

Outra coisa. A dívida da WTorre com bancos na verdade são empréstimos-ponte de algum empreendimento, que após concluído os recebíveis são securitizados e assim paga-se o empréstimo.

Para dar um exemplo, a WTorre contratou o Itaú BBA para distribuir R$570 milhões de CRI de uma torre da Petrobrás que é da WTorre. O próprio Itaú fez o empréstimo ponte, e quando a oferta for concluída a dívida da WTorre já vai diminuir neste mesmo tamanho.

Luis Fernando, são posts como esses que fazem com que o 3VV seja diferenciado – parabéns pela análise.

Abraços
Danilo

p.s: acho que o Cunio agora vai ficar mais tranquilo ehehehe

Luiz muito bem colocado sobre a WTorre, com relação aos clubes europeus, se o negécio vingar de poder usar só o que gera, os times brasileiros estão perdidos não terão mercado para vender jogadores, como o PAlmeiras faz tempo que não vende ninguém não vai sofrer mas o Jardim Leonor que cobre os rombos com venda de atletas vai falir.

Ps: O Arsenal vai ficar bem na Inglaterra, pelo que ouvi é o único que tem receita positiva, não é?

Luis,

Se eu for fazer esta aposta proposta por você, vai faltar ingresso para a inauguração de nossa Arena rsrsrs

O que eu conheço de bambi secando é brincadeira…

Ótimo post.

Mansur,

Sem duvida seria interessante que a analise seja mais ampla. Eu, como trabalho na area financeira, conheco as distorcoes ocasionadas pelo Br GAAP e US Gaap, porem o meu objetivo com o post era simplesmente comunicar a comunidade Palmeirense que qualquer boato em relacao a uma possivel insolvencia da WTOrre nao era fundamentada.

Acredito que os Palmeirenses que leram o post ficaram mais tranquilos e estarao prontos para fazer a aposta recomendada contra os urubus de plantao.

Mas fica o convite: se voce conseguir fazer um post didatico para os demais torcedores, publicaremos aqui com o maior prazer!

Eu ja vou reservar o meu ingresso para a inauguracao da Arena.

Saudacoes ALvi-Verdes

Luis, bom dia !!
Sua análise está parcialmente correta.
O modelo de negócios da WTorre é baseado no negócio de securitização, ou seja, os projetos são formatados para que o fluxo futuro, tenha capacidade de pagamento do investimento.
Isto funciona como um “project finance” clássico.
Por outro lado, o sistema contábil brasileiro (Principios Fundamentais de COntabilidade ou BR GAAP) fazem com que as demonstrações financeiras de empresas com esta configuração fiquem distorcidas.
Isto por que, no momento em que é feito a securitização do fluxo futuro, esta antecipação tenha que ser reconhecida no passivo da empresa.
A contra-partida desta antecipação, ou seja, os contratos de locação, pelo Principio Fundamental do Conservadorismo, não podem ser registrado nos balanços no momento da operação e sim, ao longo dos meses que os alugueis são “incorridos”.
A grosso modo, temos uma operação casada, em termos financeiros, mas descasada em termos contábeis.
O importante é a essencia financeira do negócio, ou seja, o fator CAIXA.
Se quiser, posso aumentar esta análise e deixá-la mais ampla – coisa que em um simples comentário de blog fica impossível.
As demais empresas deste segmento, como a Brazilian Securities, Cibrasec, Gaia Sec, Bracor, Autonomy, etc tem o mesmo tratamento contábeil.
Um Abraço
Mansur

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