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DROPS 27/07/10 parte 2: WTORRE e a Arena Palestra

VICENTE CRISCIO

SOBRE A MATÉRIA NO VALOR E ARTIGO PUBLICADO NA INTERNET  

Nosso leitor Carlos Eduardo Leme nos pede uma opinião sobre artigo publicado na internet sobre a situação financeira da WTORRE.

TENTANDO EXPLICAR

Este é um site sobre futebol e Palmeiras, então pode ser difícil explicar e entender as questões contábeis e financeiras da WTorre. Então vamos tentar de forma didática. Quem for especialista no assunto e quiser dar pitacos nos comentários nos ajudará bastante.

Também é importante dizer que não temos informações detalhadas da empresa, logo essa análise parte do conceito e de algumas informações publicadas na imprensa.

Quem ajudou nesse texto foi o José Luiz Torres e outros companheiros que preferem não terem seu nome publicado. A eles o nosso obrigado.

SOBRE MODELO CONTÁBIL BRASILEIRO E A WTORRE

O principal negócio da WTorre está fundamentado numa modalidade chamada Build-to-suit (BTS). Nessa modalidade de negócio, você investe primeiro num empreendimento, deixa ele pronto para ser usado por um cliente e cobra desse cliente uma modalidade de aluguel chamada de atípica, ou seja, o contrato é de longo prazo, não está sujeito à lei do inquilinato e tem suas regras mais “fortes”, formando assim o que conhecemos no mercado como “recebíveis imobiliário com lastro” por um determinado período de tempo.

Na verdade esse modelo é conceitualmente o mesmo que será adotado na Arena Palestra, uma vez que a cessão do uso de superfície gera o tal contrato atípico, que no nosso caso será por 30 anos.

O problema é que na contabilidade americana (US GAAP) voce pode reconhecer a operacao inteira (receitas e despesas) nos balanços. Na contabilidade local (BR GAAP) você não pode reconhecer as receitas, apenas quando elas ocorrem, respeitando assim o que os contadores conhecem como “Conservadorismo”, onde o reconhecimento da receita é efetuado de acordo com o seu período de ocorrência (ou competência).

A base legal para isto é a Lei 6404/76 (Lei das S.A.s) e os Princípios Fundamentais de Contabilidade.

Isto se chama “Principio Fundamental de Contabilidade – Conservadorismo”.
Por este principio você tem que registrar as despesas (dívidas) e somente registrar as receitas (recebíveis) quando elas ocorrem.

OU SEJA

Dada a natureza do negócio da empresa e do modelo contábil brasileiro, a WTorre deve reconhecer as despesas e dívidas contraídas para seus projetos mas não pode reconhecer as receitas futuras que geram – através de papéis financeiros – lastros para estas dívidas.

Por isso que em seus prospectos a empresa enfatiza todos seus empreendimentos, conforme tabela abaixo publicada em um prospecto da empresa:


Portfólio de Imóveis

Unidades

Valor de Mercado(1)

Área Bruta Locável(2)

Segmento (6)

(#)

(R$ milhões)

(%)

(m2)

(%)(3)

Build to Suit

Multi Usuário

Centros Logísticos

7

643,0

24,6%

341.976

32,1%

100,0%

0,0%

Edifícios de Escritórios

7

950,5

36,4%

121.359

11,4%

54,7%

45,3%

Lojas

3

424,8

16,3%

47.665

4,5%

100,0%

0,0%

Complexos Industriais

4

86,2

3,3%

127.161

11,9%

100,0%

0,0%

Sub-Total

21

2.104,4

80,6%

638.162

59,9%

 

 

Em Construção e Desenvolvimento

9

n.a.

n.a.

428.073 (4)

40,1%

83,9%

16,1%

Total sem Terrenos

30

2.104,4

80,6%

1.066.235

100,0%

 

 

Terrenos

14

506,0

19,4%

3.346.245 (5)

 

5,0%

95,0%

Total Geral

44

2.610,4

100,0%

4.412.480

 

 

 

A WTORRE

Não temos em mãos o resultado do 1º tri de 2010, nem é o objetivo aqui avaliar qual o risco financeiro da companhia. Mas nos parece que a dívida total é pouco menor que R$ 2,4 bilhões. Desse montante, uma parcela considerável é de CRI’S, certificados de recebíveis lastreados em alugueis (que são títulos que o mercado financeiro permite às empresas negociar vinculando-os aos recebíveis de um certo empreendimento; por exemplo, o aluguel de uma base de extração de petróleo; ou o aluguel de um prédio de uma telefonia).

Assim, salvo engano, a dívida bancária da empresa cai para R$ 1,6 bi.

Vale notar que a empresa apresenta no quadro acima o valor de R$ 506 milhões como terrenos e uma considerável área em “construções em desenvolvimento”, o que claramente começa a montar o lastro da dívida acima (R$ 1,6 bi).
 
A empresa também possuía R$ 150 milhões em caixa ao fim de 2009. Ou seja, a dívida líquida, excluídos os CRI’s era na época menos de R$ 1,5 bi, com pouco mais de R$ 500 milhões vencendo em 2010.

Vale lembrar também que a empresa vendeu um estaleiro no RS, arrecadando mais R$ 440 milhões (não sabemos o cronograma de pagamento), e compraram o antigo prédio da CESP por R$ 91 milhões. Ou seja, a dívida líquida bancária cai em mais R$ 350 milhões, atingindo aproximadamente R$ 1,15 bi.
 
Naturalmente que a empresa trabalha de forma alavancada (ou seja, precisa contrair dívidas para colocar em pé seus empreendimentos). Parecem estar fazendo isto com a emissão de R$ 90 milhões em debêntures, reduzindo a dívida para pouco mais de R$ 1 bi.

Os ativos imobiliários no fim de 2009, desconsiderando ainda as vendas do estaleiro e compra do prédio da CESP, estão avaliados em 2.8 bi. Incluindo esses negócios, cairia para pouco menos que R$ 2,5 bi.

Enfim, a situação da empresa está muito longe de ser uma catástrofe, como sugere o artigo citado na internet. O IPO
ajudaria muito, mas é bem improvável, dadas as atuais condições de
mercados.

E SE DER ZEBRA?

Não vai dar. Mas na hipótese – improvável, remota, etc etc etc – de dar uma zebra e a empresa não conseguir tocar seu projeto, o Palmeiras terá aquilo que nenhuma outra equipe no Brasil tem: um Alvará emitido pela Prefeitura e um projeto aprovado com plano de negócios sustentável (e brevemente parceiros de negócios em Naming Rights e outras propriedades) que garantem a viabilidade do negócio. Ou seja, qualquer empresa da mesma natureza da WTorre toparia dar continuidade do projeto.

Vale lembrar ainda que antes de mexer no Estádio a WTorre precisa entregar as contra-partidas, ou seja, as construções da área social, o que no caso da tal “zebra” já representará um ganho para a SEP de R$ 45 milhões.

Além do tal seguro, em fase de cotação.

Mas mesmo assim, nem deve passar pela cabeça do palmeirense essa possibilidade.

E ENTÃO?

E então é assim: temos uma aposta aqui no 3VV. Até o dia do pontapé inicial da partida de abertura da nova Arena Palestra haverá notícia na internet e em outros meios dizendo que a arena não vai sair, que conselheiro vai atear fogo no estádio, que a empresa vai abandonar o barco, que o dia do juízo final chegou, e essas coisas.

Um grande amigo meu aposta no aniversário da Arrancada Heróica em 2012, como a data da inauguração. Eu também!

E você?

Então sossega palmeirense.

Saudações Alviverdes!

23 respostas em “DROPS 27/07/10 parte 2: WTORRE e a Arena Palestra”

Não tenho medo das condiçoes financeiras ou de marcado da WTORRE, tenho medo DOS 100 CONSELHEIROS DA OPOSIÇÃO QUE DEVEM TER VENDIDO A ALMA PRO D….E PARA ISSO, TENTAM ATRASAR O INÍCIO DAS OBRAS!
Tenho medo dessa política FEUDAL do Palmeiras.
Sou mineiro, um dos meus sonhos é me tornar sócio do Palmeiras, mas tendo como exemplo um sr. conselheiro vitalício que tenta “barrar, avacalhar” o progresso, EU DESANIMO MUITO DESSE MEU SONHO!

Concordo com praticamente todos os comentários. Os nossos adversários não se conformam com a Arena Palestra e por isso vivem inventando desculpas sobre a construção, primeiro critcando o projeto, depois o Palmeiras e agora a WTorre.

Entretanto, temos de sensatos. A WTorre está longe de estar em risco, entretanto, ela também está longe ser uma empresa saudavel. Por não ter estudado contabilidade vou me furtar a qualquer análise contábil.

#10 – Martino, concordo com sua opinião. A WTorre, pelo que entendi, trabalha realmente alavancada, principalmente pelo seu modelo de negócio. Em um ambiente tranquilo, com as expectativas do mercado em alta, isso não traz nenhum problema, já que a empresa consegue captar empréstimos a juros baixos e as taxas de retorno são incríveis. Entretanto, durante um ambiente instável, a tendência é o aumento das taxas de juros e redução das margens de lucro.
Além disso em um ambiente instável, os agentes se tornam menos propensos a risco. Infelizmente, é assim que o mercado se encontra hoje em dia, meio conturbado.

O que quero dizer é o seguinte. A wtorre não está em um mar de rosas. Os números não são bons e o IPO não sairá muito provavelmente. Isso são fatos. Aliás, nesse ponto temos de concordar com quem soltou essa informação, o Valor Econômico.

Daí, extrapolar e dizer que a Arena não sairá por esse motivo é um passo muito grande. Apesar de não ser um blog de negócio é impossível fugir desse tema em relação ao tema Arena, que é, sobretudo para a WTOrre um negócio.

Acredito que o mais importante agora é arranjar logo esse seguro de construção.

Os adversários normalmente agem da seguinte forma:

Primeiro ignoram, não falam, não publicam e figem que não existe. Quando não é possível mais ignorar dizem o que todos já sabem mas cheio de “mas”. Prova disto é todos buscarem na memória quantas vezes os adversários (diretores do SPFW, gambás e lambaris) e jornalistas falaram de nossa arena.

O segundo passo é colocar em duvida se realmente vai acontecer e desdenhar.

Quando a obra estiver andando, no começo vão até elogiar, mas o próximo passo será a ira. Virão com raiva e ódio, mas quando isto acontecer, será tarde demais para eles…

VICENTE…. Parabens pelo artigo de hj. Concordo com o Danilo-18- que o 3VV é diferenciado. E é mesmo… Eu não tenho duvidas que a ARENA JA É REALIDADE. Eu digo para os adversarios aqui do interior. Para entrar na ARENA vcs terão que fazer um estagio primeiro. Os caras ficam putos e é tudo o que eu quero. Agora então com a volta do FELIPÃO estou dizendo que vamos ter, a partira de 2011, uma orquestra dentro de campo e o regente fora dele. A partir de 2012 teremos tudo isso e uma ARENA como palco dos espetaculos. É bom demais……

Sinceramente, no estagio em que chegamos, não tem mais retorno.
A obra esta aprovada pelos orgãos competentes, portanto, com ou sem a WTorre ela saira do papel, trata-se de investimento, não tem porque desespero.
A crítica na imprensa vem de quem quer tumultuar e tambem, deste membro da oposição que não esta agindo como palmeirense, é bem provavel que seja um pau mandado.
Ainda deve ter mais alguns entraves, mas não tem mais retorno, a nossa arena ja é uma realidade.

São por artigos e comentários como estes que fazem do 3VV um canal diferenciado na internet.

Parabéns a todos.

#15, Fenando,

A questão está relacionada ao balanço de poder entre as forças e questões históricas. Time forte + Arena + CT reformado + CT São Roque = SEP mais forte e influente. Isto incomoda muita gente, tira ganhos futuros de um bolso e coloca em outro.

Parece teoria da conspiração, mas não é.

Os jornalistas em geral, vendem a democracia dentro da SEP (claro que precisa melhorar muito) como algo ruim, quando na verdade não é. A SEP historicamente não está aliada ao poder central e mesmo assim sempre foi vanguarda e está sendo mais uma vez e sem pedir nada para ninguém, sem ficar devendo nem obrigação.

Como diria Millor Fernandes (acho que foi ele): Quem se curva aos poderosos, mostra a bunda aos oprimidos.

Eu digo uma coisa: Nossa bunda não!

#10 – Luiz
Quando o CRI é vendido a mercado, ele tem não tem cláusula de co-obrigação. Por isto, você deve reconhecer o “passivo” do CRI na cabeça e apropriar a resultado de acordo com prazo do contrato, respeitando-se assim, o Principio Fundamental de Contabilidade da confrontação das receitas com despesas, bem colocado por você.
Abs
Mansur

putz tem q aplaudir esse post de pé cara…

agora oq eu nao entendo..

oq esses caras tem a ver com a Wtorre?
oq esses caras querem com a nossa arena?

nao e estadio dos gambas.. nem dos bambis..

e esses caras nao tem dinheiro investido na WTorre..

oww falta do q fazer..

ABs

O que vocês acharam da bambizada usar o logo da campanha “filantrópica” da Globo na camisola? Será que o apoio da “Poderosa” convenceria o R.Teixeira a aceitar o panettone para 2014? Escória maldita…

Sou formado em contabeis,e posso dizer que vc esta quase certo,mas vc esqueceu da Lei 11638/07 que foi bem lembrado pelo Danilo,que revogou nao tudo,mas uma parte Lei 6404/76 para adaptar as normas contabeis brasileiras com as normas internacionais,de resto vc esta certo,Vicente.E mais uma vez parabens pela sua materia que explica bem o processo que envolve a construçao da Arena.Abraços!!!!!!!

O que foi explicado na questão da dívida também vale para os recebíveis. Como tanto ativo quanto passivo são corrigídos por indexadores, normalmente IGP-M, no lado do passívo ela reconhece por todo o período do contrato (que são muito longos), mas no ativo reconhece apenas no período referente ao IGP-M.

A situação financeira da empresa está longe de ser desesperadora, mas também não é confortável. Da pra ir tocando até a Arena ficar pronta sem grandes problemas, e se a WTorre precisar levantar dinheiro rápido é só vender alguns imóveis que são de excelente qualidade.

Ótimas explanações e considerações. Caaaaaso, a WT não consiga levar adiante nosso projeto, e isto com certeza não vai ocorrer, vamos ter que aderir ao BNDS e ainda mais agora o Palestrino Serra assumindo a Presidencia da Republica.

Criscio, como voce mesmo frisou na matéria, não temos como ver os dados contábeis da WTorre, porém existe um erro conceitual na explicação. Apesar do termo conservadorismo, estar bem explicado, não é ele que se aplica no caso dessa empresa no que tange o reconhecimento de suas receitas. Uma vez que pelo princípio brasileiro de contabildades, vc também só pode reconhecer as despesas. Vamos ao que diz o Dito princípio ” Toda despesa diretamente delineável com as receitas reconhecidas em determinado período, com as mesmas deverá ser confrontada; os insumos ou sacrifícios de ativos(atuais ou futuros), realizados em determinado período e que não puderam ser associados a receita do período nem ás dos períodos futuros, deverão ser descarregados como despesa do período em que ocorrerem. Entra aqui no caso de contrutora o resultado de exercícios futuros, ou seja a empresa possui gastos elevadíssimos quando realiza uma obra e no entanto não tem receita para confrontar com essas despesas, uma vez que o imóvel supra não foi vendido. Posto isso, não estou aqui dizendo que a WTORRE está falida, mas como vocês mesmo disseram na matéria, ela trabalha com um alto indice de alavancagem, porém enquanto os negócios estiverem próperos ela não corre riscos!!

Abs.,

Apenas retificando uma informação no tópico, a Lei 11638/07 revoga dispositivos da lei antiga das S.A.s – 6404/76, essa lei veio como fator de adaptação da contabilidade Brasileira para a contabilidade Internacional, visando diminuir as diferenças entre elas.
As receitas futuras que a empresa WTORRE terá com a Arena não sofrerão ainda tributação (devido a não ocorrência), mas deverão sim constar em seu Balanço Patrimonial.
De mais, excelente tópico, aguardo ancioso por 2012.
Saudações à todos.

Nossa arena está parecendo o cemitério de Sucupira. É tanta gente secando que é capaz de acabar mesmo o mundo na véspera da inauguração.

Que isso marcio, o fim do mundo é um evento potualíssimo, afinal é inadiavel por sua própria natureza, e ele esta marcado para 11 de dezembro de 2012.

Vicente,
Você esqueceu que o mundo vai acabar em 2012, provavelmente um pouco antes da inauguração da Arena… rs

A zebra que a imprensinha, pautada nos mumuzetes, tanto alardeia, só poderia dar antes de assinar o contrato, e olhe la, agora que ja assinou, se não sair o Palmeiras sera ressarcido, além de ter toda documentação pra outra construtora vir e tocar o projeto.
Só aqui aprendemos sobre modelo contabil internacional, no contexto da explicação da arena, tem de mandar o link pros colunistas da imprensinha, não pra copiar como de costume, mas pra eles lerem, quem sabe entenderem e pararem de escrever m#$%@…..

Apesar que esperar o que de um colunista com dois cpfs, pago por outro mentiroso (magonobambi) safado pra ser um testa de ferro, com certeza ele vai ler isso umas 20 vezes e não vai entender nada…..

A Arena será inaugura no dia 26 de agosto de 2012, num domingo a tarde. Vitória sobre o Atlético Paranaense por 3 a 0 , o terceiro gol será de Valdívia, vai driblar a defesa toda, inclusive o goleiro .. vai ser um show !!!

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